Graditev objektov je sestavljena iz vrste zahtevnih opravil. Urejena so s predpisi, ki pa niso enaki za vse investitorje, saj morajo osebe javnega prava izpolniti več zahtev kot drugi.
Želimo, da bi bili Vaši projekti uspešni. Zato smo na teh straneh za Vas pripravili odgovore na nekatera najbolj pogosta vprašanja, ki morajo biti razjasnjena, še preden se projekt začne.
Še naprej želimo biti v pomoč vsem investitorjem, zato bomo strani dopolnjevali z odgovori na nova vprašanja, ki jih bomo od Vas prejeli na naš naslov 
info@pro55.si. Veselilo nas bo, če se nam boste oglasili.
| |
V.: Kako pristopiti k investiciji v graditev objekta?
O.: Graditev objektov je povezana s časovnimi, stroškovnimi in kakovostnimi tveganji, ki jih je s primernim pristopom mogoče obvladovati. Ključnega pomena za to je že od samega začetka dobra priprava investicijskega projekta.
Najprej je potrebno ugotoviti potrebe, ki naj jih graditev razreši, določiti njen namen in cilje, ugotoviti prostorske in druge pogoje zanjo ter pripraviti programske in funkcionalne zahteve, izdelati projektno nalogo in na njeni podlagi pristopiti k izdelavi idejne zasnove oz. idejnega projekta.
Že na tej stopnji je treba zbrati pravilne podatke in izdelati čim bolj zanesljive ocene stroškov in koristi, da se zagotovi podlaga za izdelavo predinvesticijskih študij oz. investicijske dokumentacije in omogoči kvalificirano odločitev o investiciji.
PRO 55 za Vas izdela analize stanja in potreb, pravnih režimov in pogojev za razvoj in izvedbo investicijskega projekta, funkcionalne programe, idejne zasnove in idejne projekte, vrednotenja in cenitve.
Za gospodarske naložbe to sicer ni predpisano, je pa tudi zanje primerno in smotrno izdelati ustrezne predinvesticijske študije: tržno študijo, prodajno študijo, študijo ekonomske upravičenosti in študijo najboljše izrabe. Študije niso nujno niti obsežne niti dolgotrajne ali drage, da bi že lahko zagotovile kakovostno, dokumentirano podlago za odgovorno odločanje. Za naložbe javnega sektorja pa je izdelava investicijske dokumentacije predpisana.
PRO 55 za Vas izdela predinvesticijske študije za zasebne in investicijsko dokumentacijo za javne investicije, vključno z analizami izvedljivosti javno-zasebnega partnerstva.
V.: V čem se obveznosti javnih investitorjev pri pripravi investicij razlikujejo od obveznosti oseb zasebnega prava?
O.: Zelo pomembna razlika je v finančnem načrtovanju. Državni organi, občine, javni zavodi, javna podjetja, agencije, skladi in druge pravne osebe javnega prava smejo katerokoli investicijo uvrstiti v svoj finančni načrt ali načrt razvojnih programov proračuna šele po tem, ko poskrbijo za pripravo, obravnavo in potrditev investicijske dokumentacije, določene s predpisom. To je tudi pogoj za pridobitev sofinancerskih sredstev iz (državnega) proračuna oziroma evropskih skladov. S posebnim predpisom je urejeno tudi zadolževanje oseb javnega prava.
PRO 55 za Vas izdela predpisano investicijsko dokumentacijo ali opravi obravnavo in izdela poročila in predloge sklepov o obravnavi investicijske dokumentacije, ki so jo pripravili drugi ter pripravi vloge in druge akte, predpisane v postopku zadolževanja oseb javnega prava.
V.: V čem se obveznosti javnih investitorjev pri izvedbi investicij razlikujejo od obveznosti oseb zasebnega prava?
O.: V tem primeru obstajata dve pomembni razliki. Javni investitorji morajo vsa naročila blaga, storitev in gradenj oddati na podlagi predpisanih postopkov javnega naročanja. Druga razlika je v tem, da morajo neposredni proračunski uporabniki pri sklepanju večletnih pogodb paziti na omejitve pri prevzemanju obveznosti v breme proračunov prihodnjih let.
PRO 55 za Vas izdela razpisno dokumentacijo in pripravi predloge aktov v postopkih javnega naročanja, prav tako pa tudi v postopkih oddaje zasebnih naročil v zvezi z graditvijo objektov.
V.: Ali mora tudi javni zavod oz. javno podjetje poskrbeti za investicijsko dokumentacijo še pred pripravo finančnega načrta?
O.: Javni zavodi in javna podjetja so značilne osebe javnega prava in so kot tim. »posredni uporabniki proračuna« tudi javni naročniki, zato morajo njihove investicijske odločitve temeljiti na investicijski dokumentaciji. Pogoj za to, da bi neki projekt z vrednostjo nad predpisanim pragom smel biti uvrščen v finančni načrt oz. načrt investicij in investicijskega vzdrževanja, ki je njegov sestavni del, je najmanj izdelan in potrjen dokument identifikacije investicijskega projekta (DIIP).
PRO 55 za Vas pripravi potrebno investicijsko dokumentacijo.
| |
V.: Kateri organ javnega zavoda oz. javnega podjetja mora obravnavati in potrditi investicijsko dokumentacijo?
O.: Za potrditev investicijske dokumentacije je pristojen predstojnik javnega zavoda oz. poslovodja javnega podjetja, ki mora poskrbeti tudi za predhodno obravnavo investicijske dokumentacije. Za to lahko imenuje posebno komisijo. Če tako določajo notranji akti pravne osebe, investicijsko dokumentacijo obravnava in o njej odloča pred potrditvijo poslovodje še drug organ (npr. svet zavoda, nadzorni svet ali skupščina družbenikov podjetja). Tudi če taka pristojnost drugega organa ni določena, je ob upoštevanju vrednostnih pragov za pripravo investicijske dokumentacije, njena obravnava in odločanje v takem organu priporočljiva.
PRO 55 za Vas poskrbi za pripravo in obravnavo investicijske dokumentacije.
| |
V.: Kaj je in ali je potrebno vodenje projekta?
O.: Vodenje projekta obsega vrsto sistematičnih in dokumentiranih opravil, ki imajo za cilj izvedbo projekta v načrtovanem roku, z zagotovljenim obsegom sredstev in s predvideno kakovostjo. Za organiziranje in vodenje projekta obstaja več uveljavljenih in preskušenih metodologij.
Organi projekta, ki jih imenuje investitor za njegovo vodenje, so strateški organ, projektni svet, vodja projekta, projektna pisarna idr. Ključna med številnimi opravili vodenja so izdelava in spremljanje izvedbenega načrta in načrta virov projekta, poročanje, obvladovanje tveganj in odločanje o spremembah. Projektno vodenje od začetnih opravil do uporabe projektnih izložkov je izjemno pomemben pogoj za uspešnost vsakega projekta.
PRO 55 za Vas organizira in vodi investicijske projekte in zanje vodi projektno pisarno.
V.: Kdo je sploh lahko investitor pri graditvi objekta?
O.: Investitor je lahko kdorkoli, ki vloži sredstva v graditev objekta, če izpolnjuje pogoj, da ima lastninsko ali izjemoma kako drugo primerno stvarno pravico na zemljišču, tj. na vseh parcelah), kjer namerava graditi.
PRO 55 Vas zastopa pri pridobivanju zemljišč.
V.: V katerih primerih je potrebno pridobiti gradbeno dovoljenje?
O.: Pravnomočno – na investitorjevo odgovornost lahko že dokončno – gradbeno dovoljenje je predpisano za sleherno gradnjo novega objekta ter za rekonstrukcijo oz. spremembo namembnosti obstoječega objekta, razen za enostavne objekte in nekatere izrecno določene spremembe namembnosti. Včasih na videz drobni odtenki v pogojih, ki jih laiki ne prepoznajo, odločajo o tem, ali je za neko gradnjo predpisano gradbeno dovoljenje ali pa ga ni treba pridobiti.
Gradbeno dovoljenje se pridobi pri krajevno pristojni upravni enoti. Izjema so objekti državnega pomena, določeni s posebnim predpisom, za katere izdaja gradbena dovoljenja Ministrstvo za infrastrukturo in prostor.
PRO 55 za Vas pridobi gradbeno dovoljenje.
V.: Na kakšni podlagi se pridobi gradbeno dovoljenje?
O.: Gradbeno dovoljenje je mogoče pridobiti samo za gradnjo objekta na opremljenem stavbnem (=zazidljivem) zemljišču. To je določeno v veljavnem občinskem prostorskem načrtu oziroma starejših prostorskih aktih. To je razvidno iz lokacijske informacije, ki se pridobi pri občinski upravi ali iz vpogleda v prostorski načrt.
PRO 55 za Vas pridobi lokacijsko informacijo ali vpogleda v prostorski načrt.
Kateri drugi pogoji poleg tistih iz lokacijske informacije morajo biti izpolnjeni pri projektiranju, izdaji gradbenega dovoljenja in gradnji, določajo projektni pogoji, ki jih na podlagi idejne zasnove objekta določijo pristojni soglasodajalci.
PRO 55 za Vas izdela idejno zasnovo in pridobi lokacijsko informacijo, projektne pogoje in soglasja za priključitev.
Glavna priloga zahtevi za izdajo gradbenega dovoljenja je projektna dokumentacija – projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja – PGD.
PRO 55 za Vas izdela PGD in projekt za izvedbo (PZI) z vsemi sestavinami.
Pred začetkom postopka izdaje gradbenega dovoljenja morajo biti k PGD pridobljena soglasja projektnih soglasodajalcev. Pred izdajo dovoljenja mora investitor plačati komunalni prispevek ali skleniti pogodbo o komunalnem opremljanju zemljišča.
PRO 55 za vas pridobi soglasja in gradbeno dovoljenje ter Vas zastopa pri sklenitvi pogodbe o opremljanju.
V.: Kaj je in kdaj je potrebna presoja vplivov na okolje?
O.: Poseben predpis določa, v katerih primerih je potrebno za nekatere posebne objekte še pred pridobivanjem gradbenega dovoljenja v posebnem upravnem postopku, ki se imenuje presoja vplivov na okolje, pridobiti tudi okoljevarstveno soglasje, ki ga izda Agencija RS za okolje. Podlaga za izdajo soglasja je projektna dokumentacija, posebno poročilo o vplivih na okolje in njegova revizija. V tem upravnem postopku je zagotovljeno tudi sodelovanje javnosti, zato je še dodatno zahteven, po zakonu pa ima ARSO 3 mesece časa, da izda soglasje. Brez predpisanega okoljevarstvenega soglasja bi bilo gradbeno dovoljenje nično.
PRO 55 Vas zastopa v postopku presoje vplivov na okolje in poskrbi za potrebne elaborate.
V.: Ali za začetek gradnje zadošča pridobitev gradbenega dovoljenja?
O.: Ne, ne zadošča. Gradnjo je treba naročiti usposobljenemu izvajalcu s sklenitvijo pisne gradbene pogodbe.
PRO 55 Vam pomaga ali za Vas izvede vse postopke naročanja gradnje in ostalih storitev najugodnejšim ponudnikom.
Treba je pridobiti varnostni načrt in načrt ureditve gradbišča.PRO 55 za Vas izdela varnostni načrt in opravi druge storitve koordinatorja za varnost in zdravje pri delu.
Potrebno je zagotoviti gradbeni nadzor.PRO 55 za Vas izvaja gradbeni nadzor.
Treba je prijaviti gradnjo inšpekciji za delo.PRO 55 poskrbi za vse vloge in prijave, ki jih mora vložiti investitor.
| |
V.: Ali se zgrajen ali rekonstruiran objekt lahko začne takoj uporabljati?
O.: Ne, ne sme. Za začetek uporabe objekta, ki je bil zgrajen ali rekonstruiran na podlagi gradbenega dovoljenja, je treba pridobiti uporabno dovoljenje. Izda ga tisti organ, ki je izdal gradbeno dovoljenje, v posebnem upravnem postopku, katerega bistvo je tehnični pregled.
PRO 55 za Vas poskrbi za pridobitev gradbenega dovoljenja.
| |
V.: Ali se z začetkom uporabe zgrajenega objekta investicijski projekt konča?
O.: Ne, temveč se nadaljuje. Investicijski cikel obsega tudi uporabo oz. obratovanje z upravljanjem in vzdrževanjem do konca življenjske dobe objekta. Poseben pomen v tem obdobju imata garancijska doba in 10-letno obdobje, v katerem izvajalec po samem zakonu in ne glede na garancijsko dobo odgovarja za solidnost objekta.