Ta spletna stran je namenjena osnovni podpori investitorjem pri načrtovanju investicij v graditev objekta. V ta namen smo v nadaljevanju pripravili dokument, ki predstavlja povzetek šestih faz v investicijskem ciklu, povezanem z graditvijo objekta. Skupaj faze obsegajo osemnajst sestavljenih opravil. Zanje mora poskrbeti in zanje odgovarja investitor, ne glede na to, da med vsemi udeleženci pri graditvi edino investitor praviloma ni strokovna oseba. Vsa opravila investitor lahko s pogodbami naroči nam in s tem vse svoje obveznosti prenese na strokovnega izvajalca.

 

PRO 55 d.o.o. Vam zagotavlja storitve, s katerimi bo Vaša graditev zakonita in uspešna.


Nudimo tudi svetovanje pri pridobivanju sredstev za financiranje investicij v graditev objektov. Javna namenska sredstva, vključno s sredstvi evropskih skladov so načrtovana na proračunskih postavkah pristojnih državnih organov, upravičenci pa jih pridobivajo na podlagi javnih razpisov. Upravičencem priporočamo spremljanje objav javnih razpisov za dodeljevanje sredstev. Temeljni pogoj za uspešno udeležbo na razpisu je pravilno sestavljena in popolna vloga, ki je že podprta s predpisano investicijsko dokumentacijo.

 

Pro 55 d.o.o. Vam zagotavlja storitve za uspešno pridobivanje investicijskih sredstev.

 

Sledi tudi nekaj pogostih vprašanj v zvezi z investicijami v graditev objektov.

 

5.1. FAZE INVESTICIJSKEGA CIKLA PRI GRADITVI OBJEKTA

 

Investiranje v graditev objekta je cikličen proces. Investicijski cikel pri graditvi objekta obsega šest sestavljenih faz. Po tem, ko se  je v prvi fazi začel z namero graditi na nezazidanem zemljišču (tim. »greenfield« investicije), se ob izteku šeste faze cikel vrne na začetek prve faze, ko se znova začne kot zasnova graditve novega objekta na enkrat že pozidani lokaciji (tim. »brownfield« investicije). Faze, ki si sledijo v ciklu, so: zasnova, odločitev, načrtovanje, dovolitev, izvedba in uporaba objekta.

1.  FAZA: ZASNOVA



1.   opravilo: Zagon projekta


Investicijski projekt se načrtuje na določenem opremljenem stavbnem zemljišču. Istočasno z ugotovitvijo investicijske potrebe in začetnim oblikovanjem rešitve mora teči analiza pogojev, od katerih je odvisna uresničljivost rešitve.

 

Če investitor ne razpolaga z vsemi parcelami za gradnjo, če zemljišče ni opremljeno in zazidljivo za predviden namen, je treba načrtovati in izvesti opravila za zagotovitev teh temeljnih pogojev za graditev, kar lahko samo po sebi predstavlja enega ali več samostojnih projektov.

 

Ob zagonu projekta se vzpostavi njegova organizacija. Osrednjo vlogo ima vodja projekta, ki pripravi in do konca spremlja načrt projekta. Ta obsega izvedbeni načrt in načrt virov. Izvedbeni načrt za vsak projekt določa faze in opravila, ki so po vrsti, zahtevnosti in trajanju odvisni od dejanskih okoliščin.

 

Investitor, ki sam nima zadostnih zmogljivosti za ugotovitev investicijske potrebe in zasnovo rešitve, mora naročiti ustrezne storitve. Javni naročniki morajo to storiti po predpisanih postopkih. Obseg naročenih storitev je mogoče zmanjšati z izvedbo nekaterih rutinskih opravil v lastni režiji (npr. pridobitev potrdil oz. izpiskov iz uradnih evidenc, topografskih in katastrskih načrtov itd.).

 

2.   opravilo: Analize in projekcije


Podlagi za zasnovo rešitve  sta analiza investicijskih potreb in projekcija njihovega prihodnjega razvoja ter analiza stanja in možnosti za razrešitev obstoječih in prihodnjih potreb na dani lokaciji. Pridobijo se lokacijski pogoji (lokacijska informacija), opravi se preveritev pravnega režima na zemljišču (zemljiškoknjižni izpisek in nevknjižene listine), pridobijo se informativni projektni pogoji. Ugotovijo se ovire in tveganja in načrtujejo ukrepi in viri za njihovo obvladovanje.

 

3.   opravilo: Zasnova rešitve


Še pred izoblikovanjem investicijske zamisli in sprejemom odločitve o izvedbi projekta (investicijske odločitve) je treba v zasnovi rešitve določiti vse pomembne lastnosti investicijskega projekta in v njegovem okviru nameravanega objekta. Določijo se namen in cilji investicije. Izdelajo se programske in funkcionalne zahteve, prostorski preskus in idejna zasnova, zasnova izvedbe, predvidijo in ovrednotijo se stroški, prihodki in druge koristi, ki jih bo povzročila oz. omogočila investicija.  Če so možne variantne rešitve, se vse variante obdelajo do iste ravni. Za izbrano varianto se opredeli projektna naloga za izdelavo projektne dokumentacije.

2.  FAZA: ODLOČITEV



4.   opravilo: Predinvesticijske študije


Kot podlaga za odločitev o izvedbi investicijskega projekta se izdelajo za tržne in druge investicije zasebnih investitorjev ustrezne predinvesticijske študije (npr. tržna študija, prodajna študija, študija ekonomske upravičenosti in študija najboljše izrabe zemljišča). Za investicije v javnem sektorju se v skladu s predpisano metodologijo izdelajo: dokument identifikacije investicijskega projekta, predinvesticijska zasnova oziroma investicijski program, ki jih mora pristojni organ javnega investitorja obravnavati in potrditi, preden se loti naslednjega koraka v razvoju projekta.

 

5.   opravilo: Lokacijski in projektni pogoji in idejni projekt


Pred odločitvijo o izvedbi in že za potrebe izdelave študije ekonomske upravičenosti za zasebne ali investicijskega programa za javne investicije morajo biti lastnosti nameravanega objekta določene z natančnostjo idejnega projekta. Idejni projekt upošteva definitivne lokacijske pogoje iz lokacijske informacije in projektne pogoje, pridobljene pri soglasodajalcih na podlagi idejne zasnove.

 

6.   opravilo: Investicijska odločitev


Na podlagi predhodne obravnave in potrditve predinvesticijskih študij ali investicijskega programa investitor sprejme odločitev o izvedbi.

 

7.   opravilo: Financiranje izvedbe


Z dokumentacijo, ki je bila podlaga za sprejem investicijske odločitve je investicijski projekt definiran v obsegu, ki je potreben za določitev finančne konstrukcije z lastnimi in tujimi viri za izvedbo. Pri javnih investicijah potrjena investicijska dokumentacija omogoča uvrstitev investicijskih odhodkov v finančni načrt oz. proračun in ob upoštevanju nekaterih posebnosti tudi pridobivanje sredstev iz drugih javnih virov – npr. evropskih skladov.

3.  FAZA: NAČRTOVANJE



8.     opravilo: Dokončna projektna naloga


Na podlagi predinvesticijskih študij ali investicijskega programa in idejnega projekta se revidira in dokončno določi projektna naloga za izdelavo nadaljnje projektne dokumentacije. Med tem, ko je idejni projekt treba pridobiti že za izdelavo predinvesticijskih študij oz. investicijske dokumentacije, ostalo projektiranje, ki vključuje projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekt za izvedbo (PZI) sledi šele v 3. fazi.  Tej posebnosti mora biti prirejen posel, s katerim je bilo naročeno projektiranje, pri čemer mora biti upoštevano varstvo avtorske in sorodnih pravic. Projektna naloga in na njeni podlagi izdelana projektna dokumentacija mora poleg samega objekta določiti tudi lastnosti vseh ostalih prostorskih ureditev na zemljišču (spremljajoči oz. pomožni objekti, zunanje ureditve, priključki na komunalno infrastrukturo), v samem objektu tudi opremo.

 

9.     opravilo: Izdelava PGD in PZI


Čas izdelave PGD in PZI je primerno izkoristiti za naročila storitev, ki bodo morale biti zagotovljene ob začetku izvajanja gradnje. Šele PZI je dovolj zanesljiva podlaga za naročilo gradnje. Čeprav ni predpisan, je istočasno z izdelavo PZI za gradnjo primerno pridobiti tudi načrt opreme objekta. Zlasti kadar je v objektu tehnološka oprema, je njena določitev potrebna že za dokončanje načrtov inštalacij in določitev izvedb nekaterih gradbenih in obrtniških del.

 

10.     opravilo: Revizija projektne dokumentacije


PGD za zahtevne projekte mora po predpisih o graditvi objektov revidirati neodvisni revident. Ta revizija po predpisih o graditvi objektov pa ne more nadomestiti investitorjevega pregleda skladnosti PGD s projektno nalogo. Čeprav to ni predpisano, naj investitor ugotoviti skladnost projektnih rešitev z namenom in cilji projekta ter projektno nalogo in na primeren način sprejme oz. potrdi vsebino projektnih rešitev ter tako zmanjša verjetnost poznejših sprememb. Kadar gre za objekte z vplivi na okolje, za katere je v okviru PGD izdelano tudi poročilo o vplivih na okolje, je predpisana tudi revizija poročila po predpisih o varstvu okolja. V izvedbenem načrtu projekta mora biti predviden čas za morebitne popravke projektne dokumentacije na podlagi revizijskih poročil.


4.  FAZA: GRADBENO DOVOLJENJE



11.   opravilo: Pridobitev soglasij


Na podlagi posameznih načrtov, ki sestavljajo PGD, pridobi projektant soglasja tistih soglasodajalcev, ki so prej določili projektne pogoje in so pogoj za pridobitev gradbenega dovoljenja.

 

12.   opravilo: Presoja vplivov na okolje


Kadar je predmet investicije objekt z vplivi na okolje, določen s posebnim  predpisom, je treba še pred začetkom postopka za pridobitev gradbenega dovoljenja poleg ostalih soglasij na podlagi projektne dokumentacije in revidiranega poročila o vplivih na okolje v posebnem upravnem postopku presoje vplivov na okolje pridobiti tudi okoljevarstveno soglasje. Za izvedbo postopka zakon predvideva 3-mesečni rok.

 

13.   opravilo: Pridobitev gradbenega dovoljenja


Upravni postopek izdaje gradbenega dovoljenja se pri krajevno pristojni upravni enoti – za objekte državnega pomena pa pri Ministrstvu za okolje in prostor – začne na podlagi popolne vloge, ki obsega tudi PGD s pridobljenimi soglasji. Temeljni pogoji za popolnost vloge pa so (1.) izkazana lastninska ali stavbna pravica na vseh zemljiških parcelah, kjer je načrtovana gradnja, (2.) zagotovljena komunalna oprema in (3.) lastninska, služnostna ali stavbna pravica na vseh zemljiščih, preko katerih se objekt priključuje na komunalno infrastrukturo. Pred izdajo gradbenega dovoljenja mora biti odmerjen in plačan komunalni prispevek oz. sklenjena pogodba o opremljanju med investitorjem in občino. Čas upravnih postopkov iz 3. faze je primerno porabiti za naročilo gradnje in sklenitev gradbene pogodbe. V primeru javnih naročil je po izkušnjah za to potreben čas daljši od časa za pridobivanje soglasij in gradbenega dovoljenja.

5.  FAZA: IZVEDBA



14.  opravilo: Pripravljalna dela


Investitor mora izbranega izvajalca gradnje uvesti v delo. Izročiti mu mora gradbišče, gradbeno dovoljenje in z njim skladen PZI. Od samega začetka gradnje morata biti zagotovljena gradbeni nadzor in koordinacija za varnost in zdravje pri delu in izdelan varnostni načrt gradbišča. Zakoličena mora biti lega objekta na parceli, začetek gradnje mora biti prijavljen inšpekciji za delo, imenovane morajo biti odgovorne osebe za gradnjo.

 

15.   opravilo: Gradnja


V skladu z varnostnim načrtom mora biti izdelan načrt ureditve gradbišča, izvajalec mora gradbišče urediti v skladu z njima in ga označiti. Izvajalec mora voditi, nadzornik pa potrjevati gradbeni dnevnik in knjigo obračunskih izmer. Zlasti pri gradnji zahtevnih objektov je potrebno redno usklajevanje dela vseh udeležencev, s projektnim vodenjem pa je treba upravljati s tveganji in obvladovati spremembe. Javni naročniki morajo na slednje paziti še posebej – dopustitev sprememb brez poprej na predpisan način oddanega javnega naročila in pred njihovo izvedbo sklenjenega dodatka h gradbeni pogodbi je namreč prekršek, absolutno omejen pa je tudi dopusten obseg dodatnih del, ki se ga sme naročiti izvajalcu.

 

16.   opravilo: Opremljanje


Da bi bilo mogoče začeti z obratovanjem oz. uporabo objekta brez odlašanja, je že med gradnjo treba zagotoviti naročila, nabave oziroma izdelavo opreme ter zagotoviti njene dobave usklajeno z zaključevanjem gradnje. Dobave vgradne opreme in izbire priključne opreme morajo biti pravočasne, da ne zavirajo gradnje. Vgradna, praviloma pa tudi tehnološka oprema mora biti funkcionalna pred tehničnim pregledom.

6.  FAZA:  OBRATOVANJE



17.   opravilo: Uporabno dovoljenje


Z obratovanjem oz. uporabo zgrajenega oz. rekonstruiranega objekta se sme začeti po pridobitvi uporabnega dovoljenja. Izda se v posebnem upravnem postopku, ki temelji na tehničnem pregledu, na katerem je potrebno mdr. predložiti številna listinska dokazila o izvedbi. S tehničnim pregledom se mora ugotoviti skladnost izvedbe z gradbenim dovoljenjem in predpisi, kakovost, zanesljivost in varnost objekta ter njegove vplive na okolje. V nekaterih primerih upravni organ odredi poskusno obratovanje za določen čas.

 

18.   opravilo: Upravljanje in vzdrževanje


Z upravljanjem se v celotni življenjski dobi objekta zagotavlja njegovo obratovanje in ohranjanje uporabnosti. V pogodbenem garancijskem roku odgovarja za napake izvajalec, če izvirajo iz projekta tudi projektant. Za solidnost je doba njune odgovornosti daljša od garancijskega roka in po zakonu znaša 10 let. Zahtevki za odpravo napak ne smejo zamuditi predpisanih rokov.  Jamstva so pogojena z rednim izvajanjem pregledov in vzdrževalnih del, določenih v navodilih. To zahteva spremljanje objekta v obeh dobah. Ko se (navzlic vzdrževanju, npr. zaradi funkcionalne zastarelosti) uporabna doba objekta izteče, se investicijski cikel vrne na svojo izhodiščno točko: k zasnovi investicije v nov objekt.